Lagerneubau ohne Investitionskosten

Der Bau eines neuen Lagers oder Logistikzentrums ist für viele Unternehmen ein strategischer Meilenstein – und zugleich eine enorme finanzielle Herausforderung. Wachstum, veränderte Marktanforderungen, neue Produktprogramme oder die Modernisierung bestehender Strukturen führen häufig zu dem Punkt, an dem bestehende Lagerkapazitäten und Prozesse an ihre Grenzen stoßen. Ein Neubau bietet dann die Möglichkeit, Prozesseffizienz, Automatisierung, Nachhaltigkeit und Kapazität gezielt auf zukünftige Anforderungen auszurichten. Doch diese Chance ist in der Regel mit hohen Investitionskosten verbunden, die erhebliche Auswirkungen auf die Bilanz und Liquidität des Unternehmens haben.

Gerade mittelständische Unternehmen scheuen oftmals die hohen Kapitalbindungen, die mit einem klassischen Lagerneubau einhergehen. Grundstückserwerb, Gebäudeinvestitionen, Lager- und Fördertechnik, IT-Systeme und Infrastruktur summieren sich schnell zu zweistelligen Millionenbeträgen. Hinzu kommen Planungs- und Genehmigungskosten sowie Risiken im Hinblick auf Baukostensteigerungen und Projektlaufzeiten. Umso wichtiger ist es, alternative Finanzierungsmodelle zu prüfen, die eine Realisierung ohne klassische Eigeninvestition ermöglichen – und genau hier setzt das Konzept des „Sale and Lease Back mit Zugriff“ an.

Dieses Modell kombiniert die Vorteile einer individuellen, bedarfsgerechten Logistikimmobilie mit einem attraktiven Finanzierungsansatz. Der Kern der Idee: Das Unternehmen bringt entweder ein bestehendes Betriebsgrundstück oder einen neu zu erwerbenden Standort gemeinsam mit dem geplanten Lagerkonzept in eine neu gegründete Objektgesellschaft ein. Diese fungiert als rechtlich selbstständige Einheit, in der ein externer Finanzpartner – in der Regel ein institutioneller Investor, eine Leasinggesellschaft oder ein spezialisiertes Immobilienunternehmen – als Hauptgesellschafter auftritt. Das operativ tätige Unternehmen wird in diesem Konstrukt Leasingnehmer und erhält gleichzeitig eine Kommanditbeteiligung an der Objektgesellschaft.

Die Finanzierung des Lagerneubaus erfolgt somit über den Finanzierungs- bzw. Leasingpartner, der die Investitionskosten trägt. Das Unternehmen selbst nutzt die Immobilie im Rahmen eines Leasingvertrags über einen definierten Zeitraum – häufig zwischen zehn und zwanzig Jahren. Nach Ablauf dieser Frist bestehen mehrere Optionen: Das Unternehmen kann die Immobilie zurückerwerben (Zugriffsoption), den Leasingvertrag verlängern oder das Objekt einer alternativen Nutzung zuführen.

Dieser Ansatz bietet gleich mehrere Vorteile:

• Liquiditätsschonung: Eigenkapital wird nicht gebunden, sodass finanzielle Mittel weiterhin für das operative Geschäft, Forschung und Entwicklung oder Digitalisierung zur Verfügung stehen.
• Bilanzielle Entlastung: Durch die Strukturierung als Leasingmodell können Investitionen in Teilen bilanziell entkoppelt werden.
• Individuelle Gestaltung: Anders als bei der Anmietung eines Bestandsobjekts lässt sich der Neubau exakt auf die logistischen Prozesse, Automatisierungsgrade und zukünftigen Anforderungen des Unternehmens ausrichten.
• Risikominimierung: Bau- und Finanzierungsrisiken werden weitgehend auf den Investor übertragen.

Insbesondere für wachstumsstarke Unternehmen, die ein maßgeschneidertes Logistikzentrum benötigen, aber ihre Eigenkapitalquote und Finanzierungsspielräume erhalten wollen, stellt der „Sale and Lease Back mit Zugriff“-Ansatz eine wirtschaftlich attraktive Lösung dar. Er verbindet die Flexibilität einer individuellen Fabrik- und Lagerplanung mit der finanziellen Entlastung durch externe Kapitalgeber.

In einer Zeit, in der Kapital effizient eingesetzt werden muss und Logistikimmobilien zunehmend als strategische Assets verstanden werden, eröffnet dieses Modell neue Perspektiven. Es ermöglicht Unternehmen, ihre logistische Infrastruktur zukunftsfähig zu gestalten – ohne klassische Investitionskosten, aber mit voller Kontrolle über Prozessgestaltung, Standortentwicklung und langfristige Nutzungsoptionen.